در دام این 7 بند حقوقی خطرناک در قرارداد مشارکت در ساخت نیفتید
در قلب هر محله قدیمی، خانهای کلنگی با حیاطی بزرگ و درختانی کهنسال وجود دارد. برای مالک، این خانه هم میراث است و هم یک گنج پنهان. از سوی دیگر، سازندهای با تجربه به آن ملک نه به چشم یک خانه، بلکه به چشم یک بوم خالی برای خلق یک شاهکار معماری و یک فرصت طلایی برای سرمایهگذاری نگاه میکند. «مشارکت در ساخت» پلی است که این دو رویا را به هم میرساند؛ معاملهای که در آن مالک، زمین را میآورد و سازنده، تخصص و سرمایه را. در تئوری، این یک بازی «برد-برد» است.
اما در عمل، این رؤیای شیرین برای بسیاری از مالکین و حتی سازندگان کمتجربه به یک کابوس حقوقی چند ساله تبدیل میشود. پروژههایی که نیمهکاره رها شدهاند، آپارتمانهایی که با نقشههایی متفاوت از توافق اولیه ساخته شدهاند، و مالکانی که در راهروهای دادگاهها به دنبال بازپسگیری ملک خود هستند، همگی یک نقطه مشترک دارند: یک قرارداد ضعیف و پر از تلههای حقوقی.
قرارداد مشارکت در ساخت، مهمترین سندی است که شما در طول زندگی خود امضا خواهید کرد. این قرارداد، سرنوشت گرانبهاترین دارایی شما را رقم میزند. متأسفانه، بسیاری از افراد با اعتماد به حرف سازنده، یا با دانلود یک «قرارداد خام اینترنتی»، قدم در مسیری میگذارند که بازگشتی ندارد.
خطر در جزئیات پنهان شده است. در کلماتی مانند «تقریباً»، «عرف بازار»، «درجه یک» و در بندهایی که به سادگی از کنار آنها میگذرید. در ادامه، ۷ مورد از خطرناکترین بندهای حقوقی را که میتوانند یک قرارداد مشارکت در ساخت را به یک سند چالش بر انگیز تبدیل کنند، افشا خواهیم کرد.
شماره ۱: ابهام در مشخصات فنی (پیوست قرارداد)
شایعترین و در عین حال ویرانگرترین اشتباه، سهلانگاری در تنظیم «پیوست مشخصات فنی و مصالح» است. در بسیاری از قراردادهای آماده، سازنده متعهد میشود که از مصالح «درجه یک» یا «طبق عرف بازار» استفاده کند.
این کلمات، بیمعناترین و خطرناکترین عبارات در دنیای حقوق ساختوساز هستند. «درجه یک» از نظر شما چیست؟ شیرآلات برند آلمانی یا شیرآلات ایرانی که گواهی استاندارد درجه یک دارند؟ «سنگ درجه یک» برای نمای ساختمان از نظر شما تراورتن عباسآباد است یا یک سنگ مشابه اما ارزان قیمتتر؟
سازنده با استفاده از همین ابهام، قانونیترین کار را انجام میدهد: استفاده از ارزانترین مصالحی که در رده «درجه یک» قرار میگیرند. در پایان کار، شما آپارتمانی تحویل میگیرید که از نظر اسمی لوکس است، اما در عمل، کیفیت آن زمین تا آسمان با چیزی که تصور میکردید تفاوت دارد.
- راهحل چیست؟ قرارداد شما باید یک «کتابچه» فنی دقیق داشته باشد. این پیوست باید به جزئیترین شکل ممکن، همهچیز را مشخص کند:
- برند و مدل: نه فقط «شیرآلات درجه یک»، بلکه «شیرآلات برند KWC، مدل زئوس». نوع و گرید: نه فقط «کاشی و سرامیک درجه یک»، بلکه «سرامیک کف برند تبریز، گرید A، ابعاد ۸۰ در ۸۰، کد محصول X ».
- جزئیات اجرایی: نوع اسکلت (بتنی یا فلزی)، نوع سقف (وافل، کوبیاکس، تیرچه)، ضخامت عایق صوتی، سیستم لولهکشی (پنج لایه برند Y)، سیستم سرمایش و گرمایش (داکت اسپلیت برند Z ) با توان BTU مشخص.
تنظیم این پیوست، کاری تخصصی است. اگر دانش فنی ندارید، حتماً از یک مهندس مشاور یا آرشیتکت معتمد کمک بگیرید. این پیوست، شناسنامه ساختمان آینده شماست.
شماره ۲: وکالتنامه بلاعزل؛ چک سفید امضای مالک
سازنده برای انجام امور اداری مانند دریافت پروانهها، پایان کار، تفکیک سند و... به نمایندگی از مالک نیاز دارد. سادهترین راه، گرفتن یک «وکالتنامه بلاعزل کاری» از مالک است. اما مشکل در «محدوده اختیارات» و «زمان» اعطای این وکالت است.
خطرناکترین حالت، اعطای وکالتنامه «تامالاختیار» و «بلاعزل» که قابل فسخ توسط مالک نیست، آن هم همزمان با امضای قرارداد است.
چگونه در دام میافتید؟ سازنده با در دست داشتن این وکالتنامه، قبل از اینکه حتی یک کلنگ به زمین زده باشد، میتواند ملک شما را بفروشد، وامهای سنگین با رهن گذاشتن ملک شما دریافت کند، یا حتی سهم خود را (که هنوز نساخته) به شخص ثالثی واگذار کند و از پروژه خارج شود. از آنجایی که وکالت بلاعزل است، شما تقریباً هیچ کاری برای متوقف کردن او نمیتوانید انجام دهید.
برای جلوگیری از چنین مشکلاتی، بهترین کار این است که قبل از اعطای وکالت نامه، با یک وکیل متخصص در قرارداد های مشارکت در ساخت مشورت کنید تا مطمئن شوید که وکالتنامه به صورت مرحلهای و محدود تنظیم میشود. در ادامه به راهحلهای عملی برای تنظیم صحیح وکالتنامه اشاره میکنیم:
- راهحل چیست؟ اعطای وکالت باید «مرحلهای»، «مشروط» و «محدود» باشد:
- محدود بودن: وکالت نامه نباید «تام» باشد. باید دقیقاً مشخص کند که این وکالت صرفاً برای امور اداری مربوط به شهرداری، اداره ثبت، سازمان آب، برق و گاز جهت اخذ پروانه و پایان کار است. حق فروش، رهن، اجاره و صلح باید صراحتاً از سازنده سلب شود.
- مرحلهای بودن: هرگز کل اختیارات را در روز اول ندهید.
- مرحله اول: وکالت برای امور شهرداری و اخذ پروانه.
- مرحله دوم: (پس از اتمام سقفها) وکالت برای امور مربوط به پایان کار.
- مرحله سوم: (پس از تحویل آپارتمانها و ایفای کامل تعهدات) وکالت برای تفکیک سند و انتقال سهم سازنده.
این روش، اهرم فشار را در دستان مالک نگه میدارد. سازنده تنها زمانی اختیارات بیشتر میگیرد که پیشرفت کار خود را اثبات کرده باشد.
شماره ۳: انتقال سند؛ واگذاری زودهنگام مالکیت
خطر کجاست؟ بسیاری از سازندگان، بهویژه برای تأمین مالی پروژه، از مالک میخواهند که در همان ابتدای کار (مثلاً پس از اخذ پروانه یا اجرای فونداسیون)، چند دانگ از سند ملک را به نام آنها منتقل کند. این، با وکالتنامه فرق دارد؛ این واگذاری قطعی مالکیت است.
تصور کنید توافق کردهاید که پس از اجرای فونداسیون، معادل ۳۰ درصد از سهم سازنده (مثلاً ۱.۵ دانگ از کل ملک) به نام او شود. سازنده فونداسیون را اجرا میکند، سند را به نام خود می زند، و سپس با استفاده از آن سند، وامی دریافت کرده یا همان سهم را به دیگری میفروشد و پروژه را رها میکند.
حالا شما مالک ملکی هستید که ۱.۵ دانگ آن متعلق به فردی است که ناپدید شده و یک فونداسیون نیمهکاره روی دستتان مانده، پیدا کردن سازنده جدید برای تکمیل چنین پروژهای تقریباً غیرممکن است.
- راهحل چیست؟ انتقال سند باید متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه باشد، نه پیشرفت ریالی. بهترین و امنترین روش، تنظیم یک جدول دقیق برای انتقال سند است که کاملاً با مراحل ساخت همگام باشد:
مثال:
- ۱۰٪ از سهم سازنده (نه از کل ملک) پس از اتمام اسکلت و سقفها.
- ۱۵٪ پس از اتمام سفتکاری و دیوارچینی.
- ۲۰٪ پس از اتمام نازککاری و نما.
- ۵۵٪ مابقی پس از اخذ پایان کار، تفکیک سند و تحویل کامل آپارتمانهای مالک.
این روش تضمین میکند که سازنده تا آخرین روز، انگیزهای قوی برای تکمیل پروژه طبق تعهداتش دارد.
شماره ۴: ابهام در جدول زمانبندی و وجه التزام
در بسیاری از قراردادها، زمانبندی به شکل کلی ذکر میشود: «مدت اجرای پروژه ۲۴ ماه از تاریخ اخذ پروانه میباشد.» این بند، فاجعهبار است.
چگونه در دام میافتید؟ سازنده پروانه را میگیرد، ۱۲ ماه اول هیچ کاری انجام نمیدهد. در ماه سیزدهم شروع میکند، پروژه به جای ۲۴ ماه، ۴۸ ماه طول میکشد. شما در تمام این مدت در حال پرداخت اجارهبها (اسکان موقت) هستید. وقتی اعتراض میکنید، سازنده میگوید: «در حال کار هستیم.» چون جدول زمانبندی «مرحلهای» وجود ندارد، شما تا روز آخرِ ماه ۲۴ نمیتوانید ادعای حقوقی مبنی بر تأخیر داشته باشید.
از طرفی، ممکن است وجه التزام (جریمه تأخیر) بسیار ناچیز یا نامشخص تعیین شده باشد. مثلاً «ماهیانه ۵ میلیون تومان». سازنده حساب میکند که اگر پروژه را ۶ ماه دیرتر تحویل دهد و این جریمه را بپردازد، برایش بهصرفهتر از این است که کار را سریع تمام کند.
- راهحل چیست؟ جدول زمانبندی تفصیلی قرارداد باید یک پیوست زمانبندی دقیق داشته باشد. مثلاً:
- تخریب و گودبرداری: ۲ ماه پس از امضای قرارداد.
- اخذ پروانه: حداکثر ۶ ماه پس از امضا.
- اتمام فونداسیون: ۳ ماه پس از اخذ پروانه.
- اتمام اسکلت: ۶ ماه پس از فونداسیون.
... و الی آخر.
وجه التزام سنگین و بازدارنده: جریمه تأخیر (وجه التزام) باید آنقدر سنگین باشد که تأخیر برای سازنده صرفه اقتصادی نداشته باشد. این مبلغ باید روزانه محاسبه شود (نه ماهانه) و باید واقعی باشد (مثلا معادل اجارهبهای روزِ تمام واحدهایی که قرار است ساخته شود).
تعریف دقیق تأخیر مجاز (فورس ماژور): مشخص کنید که چه چیزهایی (مانند زلزله، سیل، جنگ) تأخیر مجاز محسوب میشوند و چه چیزهایی (مانند تورم، مشکلات اقتصادی، نوسان بازار، مشکلات با کارگران) جزو ریسک سازنده بوده و مجاز نیستند.
شماره ۵: شرط داوری یکطرفه
بسیاری از قراردادها بندی دارند که میگوید: «در صورت بروز هرگونه اختلاف، موضوع از طریق داوری حل و فصل خواهد شد.» تا اینجای کار مشکلی نیست؛ داوری معمولاً سریعتر از دادگاه است. خطر زمانی است که در ادامه میآید: «... و داور مرضیالطرفین توسط [مثلاً رئیس اتحادیه سازندگان] یا [یک شخص حقوقی خاص] تعیین میگردد.»
شما بندی را امضا کردهاید که در صورت اختلاف با سازنده، قاضی پرونده (داور) توسط دوست، همکار یا اتحادیه خودِ سازنده تعیین میشود. نتیجه چنین داوریای از پیش مشخص است. شما حق مراجعه به دادگاه را نیز از خود سلب کردهاید.
- راهحل چیست؟ داور مشخص و مورد اعتماد: اگر اصرار بر داوری دارید، همان روز امضای قرارداد، یک شخص ثالثِ متخصص (مثلاً یک وکیل معتمد یا یک کارشناس رسمی دادگستری) را به عنوان «داور انحصاری» با ذکر نام و کد ملی در قرارداد تعیین کنید.
- داوری سازمانی: میتوانید حل اختلاف را به یک مرکز داوری معتبر و بیطرف (مانند مرکز داوری اتاق بازرگانی) بسپارید.
- صلاحیت دادگاه: سادهترین و گاهی امنترین راه (اگرچه طولانیتر) این است که بنویسید: «در صورت بروز اختلاف، دادگاههای صالح محل وقوع ملک، مرجع رسیدگی خواهند بود.»
شماره ۶: سکوت درباره تضمینها
قرارداد امضا میشود، مالک ملک چند میلیاردی خود را در اختیار سازنده قرار میدهد. سازنده شروع به تخریب میکند. اما مالک در ازای این دارایی عظیم، چه تضمینی از سازنده گرفته است؟ در بسیاری از قراردادها: «هیچ»! یا در بهترین حالت، چند فقره «چک» یا «سفته» که نقد کردن آنها خود یک پروسه حقوقی فرسایشی است.
سازنده در میانه راه ورشکست میشود، متواری میگردد یا فوت میکند. شما میمانید و یک ملک تخریبشده یا نیمهکاره، و چند برگه چک که معلوم نیست به پول برسند یا نه. شما تمام دارایی خود را از دست دادهاید.
- راهحل چیست؟ سازنده باید در ازای ارزشی که از شما دریافت میکند (زمین)، تضمین همارزش ارائه دهد. این تضمینها باید «قبل از تخریب» و «همزمان با امضای قرارداد» نزد مالک یا شخص امین تودیع شوند.
- ضمانتنامه بانکی (بهترین گزینه): یک ضمانتنامه بانکی «بابت حسن انجام تعهدات» معادل حداقل ارزش روز ملک (ارزش زمین قبل از تخریب). این ضمانتنامه مانند پول نقد است و در صورت تخلف سازنده، به راحتی قابل نقد شدن است.
- تضمین ملکی (سند رهن): سازنده میتواند یکی از املاک دیگر خود را (که ارزشی معادل یا بیشتر از زمین شما داشته باشد) در رهن شما قرار دهد.
- چک تضمین شده بانکی (چک رمزدار): این گزینه از چک عادی بسیار بهتر است. میزان این تضمینها میتواند پس از پیشرفت پروژه و انتقال سند به نام سازنده، به صورت مرحلهای کاهش یابد (آزاد شود).
شماره ۷: بلاتکلیفی در مورد مازاد تراکم و هزینههای جانبی
قرارداد بر اساس پروانه ساختمانی برای ۵ طبقه (مثلاً ۱۰ واحد) بسته میشود. اما در حین ساخت، قانون شهرداری تغییر میکند یا سازنده با استفاده از روابط خود، مجوز ساخت طبقه ششم (۲ واحد اضافه) را میگیرد. این «مازاد تراکم» متعلق به کیست؟
همچنین هزینههایی مانند خرید انشعابات، عوارض شهرداری، بیمه کارگاه، هزینههای دفترخانه و... چطور؟ اگر قرارداد در مورد اینها ساکت باشد، زمینه بروز اختلاف شدید فراهم است.
سازنده ادعا میکند که این ۲ واحد اضافه، نتیجه تلاش و هزینه شخصی او بوده و تماماٌ متعلق به خودش است. مالک ادعا میکند چون این واحدها روی زمین او ساخته شدهاند، باید به نسبت قدرالسهم مشارکت (مثلاً ۶۰ به ۴۰) تقسیم شوند. دعوایی که میتواند کل پروژه را قفل کند.
- راهحل چیست؟
- بند مازاد تراکم، باید صراحتاً در قرارداد ذکر شود: «هرگونه تراکم اضافی، طبقات مازاد، یا تغییر کاربری که در آینده (چه در حین ساخت و چه پس از آن) به ملک تعلق گیرد، جزو آورده مالک محسوب شده و منافع حاصل از آن (چه به صورت واحد ساخته شده یا فروش حق تراکم) به همان نسبت قدرالسهم کل قرارداد (مثلاً ۶۰% مالک، ۴۰% سازنده) بین طرفین تقسیم خواهد شد.»
- جدول هزینهها: تمام هزینههای قابل پیشبینی و غیرقابل پیشبینی باید لیست شده و مسئول پرداخت آنها مشخص شود. (مثلاً: هزینههای اخذ پروانه، عوارض، بیمه کارگاه، و... بر عهده سازنده. هزینه انتقال سند سهم مالک بر عهده مالک، و سهم سازنده بر عهده سازنده.)
نتیجهگیری: قرارداد، گرانترین بخش ساخت و ساز شماست. بسیاری از مالکین حاضرند صدها میلیون تومان برای انتخاب سنگ نمای ساختمان هزینه کنند، اما حاضر نیستند چند میلیون تومان برای تنظیم یک قرارداد حقوقی محکم توسط یک وکیل متخصص هزینه کنند.
قرارداد مشارکت در ساخت، فونداسیون حقوقی پروژه شماست. اگر این فونداسیون سست باشد، بهترین مصالح و بهترین سازنده نیز نمیتوانند جلوی فروریختن این رؤیا را بگیرند. این ۷ مورد، تنها بخشی از زمینهایی هستند که در یک زمین حقوقی شخمزده نشده پنهان شدهاند.
قبل از امضای هر سندی که سرنوشت دارایی شما را تعیین میکند، با یک متخصص مشورت کنید. به یاد داشته باشید، هزینهای که امروز برای یک مشاوره حقوقی دقیق میپردازید، در واقع «بیمه ای» است که از تمام سرمایه زندگی شما در برابر طوفانهای فردا محافظت میکند.
آیا در شرف امضای قرارداد مشارکت در ساخت هستید؟ یا شاید در حال حاضر درگیر یک قرارداد مبهم شدهاید؟ دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی متشکل از وکلای پایه یک و مهندسین متخصص در حوزه ساخت وساز، آماده بررسی و تنظیم قرارداد شماست. اجازه ندهید یک اشتباه روی کاغذ، آینده شما را به خطر بیندازد.